Vernehmlassungen Soziale Sicherheit
Änderung des Obligationenrechts (Miete)
Ökonomische Ausgangslage
Die Mieten sind in der Schweiz mit Abstand der höchste Ausgabenposten eines Haushaltes. Mieterinnen und Mieter müssen für ihre Wohnung im Durchschnitt 19 Prozent ihres Budgets ausgeben. Dabei ist die Verteilung sehr ungleich: Wer weniger als 4000 Franken pro Monat verdient, muss über 30 Prozent des Bruttoeinkommens dem Vermieter abliefern, wobei wiederum Alleinerziehende eine besonders hohe Mietbelastung ausweisen. Die Mietkosten sind in der Schweiz ein Armutsrisiko.
Die Mietbelastung hat zudem in den letzten Jahren kontinuierlich zugenommen, betrug sie im Durchschnitt 1990 noch weniger als 15 Prozent, ist sie bis ins Jahr 2005 auf über 19 Prozent gestiegen. Die Mietpreise steigen zudem seit langem stärker an als die allgemeine Teuerung: Seit 1983 verteuerten sie sich um 85 Prozent, während der Landesindex der Konsumentenpreise nur um 54 Prozent anstieg. Dies zeigt deutlich: Es braucht ein Mietrecht, welches diese starke Teuerung bricht und eine massvollere Mietzinsentwicklung bringt.
Wohnen ist ein Grundrecht und kein Gut des Marktes. Deshalb sollen insbesondere sozial Schwächere im Bereich des Wohnens vor den Exzessen des Marktes geschützt werden. Notabene vor einem Markt, der in einigen städtischen Agglomerationen auf Grund der sehr kleinen Leerwohnungsziffern überhaupt nicht funktionieren kann.
Ausgangslage
Die bisherige Koppelung der Mieten an den Hypothekarzins verursachte grosse Mietzinssprünge. Insbesondere Anfang der 90er Jahre, abgeschwächt auch um das Jahr 2000 haben die Hypothekarzinserhöhungen zu starken Mietzinserhöhungen geführt. In Phasen von sinkenden Zinsen sind die Mieten aber nicht, wie es die gesetzliche Grundlage vermuten liesse, ebenfalls gesunken, sondern weiter angestiegen.
Hypothekarzinserhöhungen wurden also viel breiter auf die Mieten überwälzt, als dass Senkungen weitergegeben wurden. Zudem ist das heutige Recht mit seinem Nebeneinander von relativen und absoluten Erhöhungsgründen sowie von Kosten- und Marktelementen sehr kompliziert. Das ist in einem Rechtsgebiet, das rund 60 Prozent der Bevölkerung als MieterInnen und ebenfalls eine nicht unerhebliche Anzahl von Vermietenden betrifft, unbrauchbar. Eine Vereinfachung ist wünschenswert. Gleichzeitig werden die Grünen sehr genau darauf achten, dass diese Vereinfachung tatsächlich zu einer massvolleren Entwicklung der Mietzinsen führt, weil sonst letztlich nichts gewonnen wäre. Aufgrund der Tatsache, dass für die Beurteilung der Gesetzesrevision wesentliche Faktoren nicht auf Gesetzes-, sondern auf Verordnungsstufe geregelt werden sollen, ist es aus Sicht der Grünen zudem unabdingbar, dass der entsprechende Verordnungsentwurf zum Zeitpunkt der parlamentarischen Beratungen vorliegt.
Vorliegender Systemwechsel
Aus Sicht der Grünen bleibt prinzipiell eine entschlackte und klarer definierte Kostenmiete nach wie vor eigentlich das richtige Mietzins-Modell. Die VermieterInnen könnten dabei ihre Kosten gedeckt erhalten sowie eine begrenzte Rendite auf ihrem Eigenkapital realisieren. Und die MieterInnen sind dabei vor spekulativen Entwicklungen des Wohnungsmarktes geschützt. Grüne wie MieterInnen haben aufgrund dieser Grundüberlegungen deshalb 2004 beigetragen zur klaren Ablehnung des dem heutigen Vernehmlassungsentwurf weitgehend entsprechenden Indexmodelles. Leider wurde in den letzten Jahre dennoch keine ernsthafte politische Diskussion über die Alternative einer reinen Kostenmiete geführt.
Die nun erneut vorgeschlagene Abkoppelung der Mieten vom Hypothekarzins begrüssen die Grünen dementsprechend nur unter der Bedingung, dass damit die weitere Erhöhung der Mietbelastung effektiv verhindert oder zumindest gegenüber dem heutigen System eingedämmt werden kann. Positiv bewertet werden kann die Tatsache, dass die Ankoppelung der Mieten an den Landesindex für Konsumentenpreise die schlecht voraussehbaren und starken Schwankungen verhindert, welche bei der Koppelung der Mieten an den Hypothekarsatz vorkommen. Allerdings darf die Ankoppelung nicht zu 100 Prozent vorgenommen werden, da dies zusammen mit den weiteren Erhöhungsgründen für Mehrleistungen und bei Neuvermietungen weiterhin zu starken Mietzinserhöhungen führen wird.
Die Grünen bejahen zudem ein Vergleichsmietesystem, wenn dieses tatsächlich eine effektive Missbrauchsbekämpfung zulässt und die Waffengleicheit zwischen Mietern und Vermietern durch eine öffentliche Zugänglichkeit der Informationen gewährleistet ist.
Der besonderen Situation von Wohnungen der öffentlichen Hand und der Wohnbaugenossenschaften, welche nach dem Kostenmietsystem bewirtschaftet werden, ist zudem bei einem Systemwechsel gebührend Rechnung zu tragen.
Detaillierter Kommentar zum Vernehmlassungsentwurf
Art. 269 I., Abs. 2
Die vorgegebenen Eckpunkte für die Vergleichsmiete werden dazu führen, dass nur ganz wenige Abschlussmieten als missbräuchlich definiert werden. Je nach Ausgestaltung des Modells kann sogar der Effekt eintreten, dass gar keine Wohnungsmieten mehr missbräuchlich sind.
Die Grünen verlangen hier eine Stärkung des Mieterschutzes. Zum einen sollen die Abschlussmieten mindestens der sieben letzten Jahre berücksichtig werden, da dies auch der durchschnittlichen Verweildauer entspricht. Insbesondere in Gebieten mit stark ansteigenden Angebotsmieten führt nur eine längere Betrachtungsdauer zur gewünschten Glättung und Abflachung der Mietpreissteigerungen.
Zum anderen soll die Bandbreite der nicht missbräuchlichen Mietzinse bei 80 Prozent definiert werden. Die vorgeschlagene Bandbreite von 90 Prozent führt zu einer durchschnittlichen Missbräuchlichkeit von fünf Prozent, was aus Sicht der Grünen eine zu kleine Masszahl ist und eine Anfechtung in sehr vielen Fällen nicht lohnenswert macht. Da inskünftig nur noch der Anfangsmietzins angefochten werden kann, muss hier eine wirkungsvolle Bremse eingebaut werden, damit die Mieten nicht auf einem bereits sehr hohen Niveau in das Indexmodell – das nur noch Mietzinssteigerungen bringen wird – einsteigen.
Weiter muss garantiert sein, dass alle Abschlussmieten in der den jeweiligen Kategorien der Vergleichsmiete mit berücksichtigt werden, damit der allgemeine kostendämpfende Effekt aller Genossenschaftswohnungen und aller von der öffentlichen Hand nach den Prinzipien der Kostenmiete bewirtschafteten Wohnungen erhalten bleibt.
Art. 269 I
Die Grünen regen an, in diesem Artikel weiter festzuhalten, dass die Vergleichsmieten öffentlich und kostenlos zugänglich sind. Gemäss den Vernehmlassungserläuterungen sollen die Vergleichsmieten nur den Schlichtungsbehörden und Gerichten offen stehen. Da vermieterseits bereits diverse Vergleichsmiete-Modelle existieren, werden die VermieterInnen auch ohne öffentliches Modell die Missbrauchsgrenze ihrer Wohnungen berechnen können. Nicht so die Mieterseite: Für sie ist es von grosser Bedeutung, dass sie die Missbräuchlichkeit einer angemieteten Wohnung schnell und einfach überprüfen kann, ohne dass aufs Geratewohl der Anfangsmietzins angefochten werden muss. Nur mit gut zugänglichen Informationen würde die Missbrauchsbekämpfung klar gestärkt.
Art. 269b I, d.bis (neu)
Die Grünen regen an, der besonderen Situation gemeinnütziger Bauträger und der öffentlichen Hand Rechnung zu tragen, welche, gestützt auf kantonale oder kommunale Mietzins-Regelungen den Mietzins auf der Grundlage der Kostenmiete gestalten. Das System der Kostenmiete schliesst einerseits Anpassungen an gestiegene Marktpreise bei Neuvermietungen aus und stellt umgekehrt bei der Kalkulation unmittelbar auf den Kapitalkosten, die betriebswirtschaftlich nötigen Abschreibungen und Rückstellungen und die übrigen effektiven Kosten ab. Der Vorschlag des Bundesrates, einzelne Bestimmungen der Mietzinsgestaltung für gemeinnützige Bauträger besonders zu regeln (Art. 269f), sollte sinngemäss auch für Wohnungen der öffentlichen Hand gelten, welche nach dem Grundsatz der Kostenmiete vermietet werden. Dies wäre mit einem neuen Buchstaben d.bis vor dem heutigen Absatz 269b.I. Buchstabe e zu erreichen:
„d.bis sich bei Wohnungen gemeinnütziger Bauträger und der öffentlichen Hand im Rahmen der Kostenmiete gemäss kantonalen oder kommunalen Reglementen bewegen;“
Art. 269b I, Buchstabe e
Bei Beibehaltung des unveränderten Artikels 269b.I. Buchstabe e wird faktisch ein Systembruch des Vergleichtmietsystems zugunsten der Vermieter eingeführt und Mieterhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen im Sinne der bisherigen Kostenmiete ermöglicht. Aus der Kombination einer Anfangsmiete, die das Marktniveau ausreizt und einer relativen Erhöhung auf Kostenbasis kann damit ein Mietzins resultieren, der das zulässige Mietzinsniveau überschreitet. Hier ist zumindest sicher zu stellen, dass auch bei wertvermehrenden Investitionen der zum Zeitpunkt der Mieterhöhung zulässige Anfangsmietzins nicht überschritten wird.
e. durch Mehrleistungen des Vermieters begründet sind und nicht über dem zur Zeitpunkt der Erhöhung zulässigen Mietzinsniveau gemäss Art. 269 I. liegen.
Art. 269c II Abs. 1
Die Grünen lehnen eine 100prozentige Indexierung der Mieten ab. Berechnungen des Bundes haben ergeben, dass ein kostenneutraler Systemwechsel eine rund 80prozentige Indexierung zulassen würde. Es ist nicht einsichtig, weshalb die Vermieter für den Systemwechsel belohnt werden sollen. Kaum eine Bevölkerungsgruppe hat heute einen vollen Teuerungsausgleich auf sicher, vielfach werden die Löhne nicht an die Teuerung angepasst und auch die RentnerInnen kennen keinen jährlichen Teuerungsausgleich. Es ist deshalb nicht verständlich, wenn die VermieterInnen die volle Teuerung jährlich auf die Mieten schlagen können. Die Grünen fordern eine Indexierung zu höchstens 80 Prozent.
Art. 269c II Abs. 3
Zwar ist es begrüssenswert, dass der Bundesrat die Überwälzung von hohen Teuerungen auf die Mieten kappt. Nur ist es falsch, wenn bis zu einer Teuerung von 5 Prozent gewartet wird. In den letzten 20 Jahren ist gerade einmal die Teuerung auf über 5 Prozent gestiegen, eine zweijährige Phase mit einer Teuerung von über fünf Prozent gab es in dieser Zeit nie. Deshalb ist diese Kappungsgrenze letztlich ein theoretischer Schutz der Mietenden, der viel zu spät zu greifen beginnt. Für eine wirkungsvolle Teuerungsbremse muss die Kappungsgrenze bei einem Teuerungsanstieg von drei Prozent angesetzt werden.
Art. 269b I und 271
Die Grünen begrüssen es, dass Handänderungen nicht mehr zu Mietzinsanpassungen nach der absoluten Methode rechtfertigen. Dies ist ein wirkungsvolles Mittel gegen die Spekulation. Es würde aber noch bedeutend stärker, wenn auch Kündigungen missbräuchlich erklärt würden, die zur Erzielung eines höheren Ertrags durch einen Dritten ausgesprochen werden. Es besteht die Befürchtung, dass VermieterInnen resp. NeuerwerberInnen von Mietwohnungen vermehrt diese Möglichkeit anwenden werden um schnell eine marktgerechte Miete erzielen zu können. Die Grünen fordern deshalb eine Stärkung des Kündigungsschutzes gemäss dem obengenannten Grundsatz.